Het appartementsrecht

Onder een appartementsrecht wordt verstaan: een aandeel in een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren.

Het eigendom van het gehele gebouw komt toe aan de eigenaars gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privé gedeelte (bijvoorbeeld een woning of een parkeerplaats) en het medegebruiksrecht van die gedeelten van het gebouw, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kunt u denken aan de centrale hal, het trappenhuis en de liftinstallatie, maar ook het dak en de fundering.

Een appartement is dus niet alleen een woning, maar een aandeel in het gehele appartementencomplex plus het alleengebruik van die woning.

 

Het ontstaan van appartementsrechten

Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw besluit dat gebouw juridisch te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden, meestal met de bedoeling deze appartementen te verkopen. Voor het splitsen van al bestaande woonruimte gebouwen moet toestemming van de gemeente worden gevraagd, als dat vermeld is in de plaatselijke Huisvestingsverordening. Die toestemming wordt dan verleend in de vorm van een splitsingsvergunning.

De splitsing van een gebouw in appartementsrechten wordt vastgelegd in een notariële akte: de splitsingsakte. In de splitsingsakte staat een nauwkeurige omschrijving van het gebouw, een omschrijving van de afzonderlijke appartementen en het afzonderlijke aandeel (breukdeel) van de appartementseigenaren in het appartementencomplex. Verder is in de splitsingsakte het splitsingsreglement opgenomen dit betreft voornamelijk het ‘Modelreglement’, opgesteld door de ‘Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie’ en afwijkingen daarvan die uitsluitend gelden voor het gebouw zoals omschreven in de splitsingsakte.

Er zijn verschillende versies van deze Modelreglementen. U vindt ze terug op: http://www.notaris.nl/page.asp?id=271 Let op: bij een splitsingsakte wordt een reglement vastgesteld, dat zal zijn gebaseerd op één van de modelreglementen. Als er een nieuw modelreglement wordt ingevoerd, wordt dat nieuwe reglement niet van toepassing op al bestaande appartementensplitsingen.

Het splitsingsreglement in combinatie met de notariële akte van splitsing houdt in:

  1. een opsomming van de gezamenlijke schulden en kosten;
  2. een vastlegging van de gemeenschappelijke en privé gedeelten van het gebouw, te gebruiken naast de splitsingstekening;
  3. een regeling van de jaarlijkse exploitatierekening met de door de appartementseigenaren te storten bedragen en reservering voor de kosten van periodiek onderhoud en een reservefonds voor onvoorziene uitgaven;
  4. een regeling van gebruik, beheer en onderhoud van de algemene ruimten;
  5. de wijze van verzekering van het gebouw en wel tegen schade door brand, ontploffing, wateroverlast en de gevolgen van de wettelijke aansprakelijkheid van de Vereniging van Eigenaren en individuele eigenaars;
  6. de oprichting van de Vereniging van Eigenaren, ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen, met de statuten.

 

De Vereniging van Eigenaren

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een rechtspersoon. Op grond van de wet is iedere appartementseigenaar van rechtswege lid van de VvE. U kunt het lidmaatschap van de VvE niet opzeggen. Pas op het moment dat u het appartement en daarmee het appartementsrecht hebt verkocht en de overdracht aan de nieuwe eigenaar heeft plaatsgevonden bij de notaris, bent u geen lid meer van de VvE. Men kan dus stellen dat het lidmaatschap een onderdeel van het appartementsrecht is. Op de VvE zijn de meeste bepalingen van het rechtspersonenrecht (Boek 2, titel 1 BW) van toepassing, echter niet alle bepalingen van het verenigingrecht (Boek 2, titel 2 BW).

Bij een akte van splitsing kan daarnaast het lidmaatschap van een andere vereniging als kwalitatief lidmaatschap, als verplicht lidmaatschap worden opgelegd. U kunt denken aan een winkeliersvereniging of een vereniging ter beveiliging van een bedrijventerrein.

 

Doel en funktie van de VvE

Het hoofddoel van de VvE is de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De VvE is verantwoordelijk voor en heeft de zeggenschap over de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond die bij het gebouw hoort.

 

De structuur van de VvE

De Vereniging van Eigenaren heeft verschillende organen:

  1. De vergadering van eigenaren

De Vergadering van eigenaren heeft de hoogste macht binnen de VvE. Aan de vergadering van eigenaren komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. De vergadering van de gezamenlijke appartementseigenaren vindt verplicht tenminste eenmaal per jaar plaats. Alle Eigenaren zijn gebonden aan de besluiten die de VvE in de vergadering neemt. Volgens het model splitsingsreglement uit 2016 is een besluit van een vergadering pas geldig als tenminste de helft van het totaal aantal uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Het is derhalve van belang dat er voor aanvang van de vergadering een presentielijst wordt getekend.

  1. Het bestuur

Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door een bestuurder, tenzij de statuten bepalen dat er twee of meer bestuurders zullen zijn. De wet stelt het aanstellen van een bestuurder verplicht. Het bestuur wordt door de vergadering, al dan niet uit mede-appartementseigenaren, benoemd en kan te allen tijde door haar worden geschorst of ontslagen.

Het bestuur is het uitvoerend orgaan van de VvE. Het bestuur vertegenwoordigt de vereniging tegenover derden. Het uitschrijven, agenderen en notuleren van de vergadering zijn taken van de bestuurder. De belangrijkste taak van het bestuur is het opstellen van een onderhoudsplan voor een langere termijn, ook wel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) genoemd. In het verlengde daarvan ontwerpen zij een begroting met voor iedere appartementseigenaar een periodiek bijdrage. Daarnaast moet het bestuur een begroting opstellen voor het komende boekjaar en een jaarrekening opstellen over het afgelopen jaar.

Een VvE kan het bestuur geheel uitbesteden, dat wil zeggen dat zowel het administratieve, het financiële als het technische beheer in handen wordt gelegd van een professionele beheerder, bijvoorbeeld een beheerkantoor. De VvE betaalt hier een bepaald bedrag voor en is zelf alleen belast met de controle van de gekozen externe beheerder. Gedeeltelijk uitbesteden kan natuurlijk ook.

De besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niets anders bepalen. Wijziging van de statuten overeenkomstig artikel 5:139 BW vergt in beginsel medewerking van:

  • of alle eigenaren;
  • of bij besluit van het bestuur + 4/5 van alle eigenaren;
  • of met grotere meerderheid als dat in het splitsingsakte staat beschreven

 

Servicekosten

Servicekosten zijn de maandelijkse bijdragen die de eigenaren van de appartementen betalen en die onder andere dienen voor het onderhoud van het gebouw, het schoonhouden van de gezamenlijke ruimten en het vormen van reserves.

De servicekosten worden per jaar op de vergadering van eigenaren vastgesteld. De hoogte per eigenaar wordt meestal vastgesteld aan de hand van het breukdeel, dat is opgenomen in de splitsingsakte, van iedere eigenaar. De eigenaar van een appartementsrecht betaalt periodiek, meestal per maand, de servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren.

Een groot gedeelte van de bijdrage in de servicekosten gaat naar (indien van toepassingJ stookkosten en onderhoud van de diverse installaties (lift!). Verder gaat een gedeelte van de bijdrage naar zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van gezamenlijke ruimten zoals: de entree, het trappenhuis, galerijen, de gangen en het parkeerterrein. Daarnaast wordt een gedeelte van de bijdrage gereserveerd voor groot onderhoud zoals: binnen- en buitenschilderwerk, vernieuwing van het dak en onderhoud van de gevels. Om te weten wanneer welk groot onderhoud moet worden uitgevoerd is het raadzaam een meerjarenplan te laten opstellen.

Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende jaar. Is er een tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaren in rekening gebracht, meestal in verhouding tot het aan het toebehorende breukdeel.

 

Huishoudelijk reglement

Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, de splitsingsakte en in het splitsings-reglement. In het splitsingsreglement kan worden bepaald dat het gebruik van de privégedeelten nader wordt geregeld in een huishoudelijk reglement.

Het huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische aard zoals onder meer: het beperken van contactgeluiden, verbieden van min of meer harde vloerbedekkingen en het houden van huisdieren. Een eigenaar die een regel van het huishoudelijk reglement overtreedt, kan bijvoorbeeld een berisping krijgen of kan er een boete worden opgelegd ten bate van de verenigingkas. De regels in het huishoudelijk reglement mogen echter nooit in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Het huishoudelijk reglement wordt vastgesteld en eventueel gewijzigd in de vergadering van eigenaren en daarom is iedereen verplicht zich aan dit reglement te houden. Het huishoudelijk reglement is vrijwel nooit openbaar, dus informeer hiernaar bij de verkoper of de voorzitter van de VvE. De kwaliteit van het leven in een appartementencomplex hangt sterk af van de grenzen  van ieders persoonlijk gebruik, waarbij beperkingen mogelijk meer waarde opleveren dan vrijheden.

 

Collectieve verzekering

Het appartementsrecht geeft de eigenaar het exclusieve gebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw (het appartement) maar tevens heeft hij het mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw, dit heeft gevolgen voor de verzekering. Als eigenaar van een appartementsrecht heeft u er belang bij dat niet alleen uw privé-gedeelten voor de volle waarde zijn verzekerd, maar dat het gehele gebouw goed is verzekerd. Als dit niet gebeurt, is er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld.

In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen voor een collectieve verzekering.

De plicht tot verzekering van het gebouw tegen de gevolgen van calamiteiten en van schade aan derden (wettelijke aansprakelijkheid) is krachtens het reglement vrijwel altijd opgedragen aan het bestuur. Het bestuur vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaren bij de uitoefening van de rechten uit de verzekeringsovereenkomst en beheert de ontvangen verzekeringspenningen. Het bestuur zal als vertegenwoordiger van de Vereniging van Eigenaren een opstalverzekering met indexclausule voor het gehele gebouw afsluiten. Toch wordt deze regeling in de praktijk niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleinere appartementsgebouwen.

Het is voor u van belang om goed na te gaan wat er wordt verzekerd door middel van de collectieve verzekering, zodat u vervolgens het overige kunt verzekeren via uw inboedelverzekering of aan de vereniging kunt vragen of een extra verzekering kan worden gesloten. Vraagt u een kopie van de polis of de belangrijkste punten van de polis op?

 

Slapende vereniging

Dat de Vereniging van Eigenaren bestaat betekent niet per definitie dat zij actief is. De zogenaamde ‘slapende Vereniging van Eigenaren’ is een verontrustend verschijnsel. Het komt vooral voor waar weinig, soms slechts twee, leden zijn. Soms zijn deze onwetend of zien zij het belang van een actieve vereniging niet in. Vaak bekommeren zij zich alleen om hun privé-gedeelte en beseffen onvoldoende dat er wel degelijk samenhang bestaat met de algemene gedeelten en met de/het andere privé-gedeelte(n). Wie betaalt er bijvoorbeeld voor een nieuw dak?

Een ‘slapende vereniging’ heeft meestal niet of onvoldoende voor een financiële reserve gezorgd of voor een collectieve verzekering.  Zo kan binnen enkele jaren een aanzienlijke onderhouds-achterstand ontstaan, die slechts door ingrijpende investeringen ongedaan kan worden gemaakt.